2021年对于上海楼市而言无疑是转折性的一年。在经历了2020年底的热潮之后，年初连续出台两轮调控政策，从离婚购房到摇号买房，大家都在思考：2021年会是上海楼市另一个拐点吗？

如果你想要对上海楼市下阶段的趋势有所了解，一定要耐心看完。

下面是3月最新的二手房网签数据。

全部房屋类型（含住宅+商业）成交总套数4.33万套，剔除商办类产品后，纯住宅成交套数是3.94万套。

大家一定要记住一句话：

对于上海楼市这样的一个二手房成交比例远远高于一手的市场而言，二手房成交量对于判断市场有着重要的借鉴意义。

每年的3月是全年中很重要的一个月，因为这里面叠加了春节后的买房需求和学区房的置业需求，是全年的第一个成交高点。

而且分析的时候千万不要去和2月比环比涨了多少，2月是春节有十天假期，这些都是没用的废话。

凡是跟你这么对比的，请一律取关。

比也要比，但一定要跟历史同期比，同比的数据很重要，你大概就能知道现在市场是什么情况了。

3.94万套的住宅成交量，光看数据，大家一定是无感的，但如果把这样的数据放到历史3月的成交中，你会发现：

2021年3月的住宅成交量达到了近5年的最高水平，仅次于2016年3月的5.5万套。

很多人的第一反应一定是，为啥2016年3月成交量顶天了。

这其实是调控政策前的紧急应对。

因为2016年3月25日上海为调控楼市出台了沪九台，其中最重要的2点是：

• 社保由2年改成5年

• 对拥有1套住房的居民家庭，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

大虹桥的招商公馆，65.39分

闵行新城千禧公园的分数，66.2分

松江泗泾泗水和鸣的分数，68分

金桥世纪的分数，大概率会达到夸张的75分

.....

还有几个点是需要大家特别注意的。

大家注意看下，在整个3月份，非核心区域的成交板块开始迅速放大了，光是前十个区域的成交套数，就占据了上海15%左右的成交量。

如果我们再往下看一圈，会发现外环、郊环之间的小区成交量正在显著变大。

购买力正在下沉，改善需求占比下滑，刚需购买力开始抬升。

目前二手房卖的比较好的，基本都是中低端房源。

很有可能这个月，也就是4月，将成为整个上海二手成交数据成交的分水岭。

3月份受到干扰的影响因素还是挺多的，但是到了4月，整体的数据就会很平稳了。

换句话说，4月的二手住宅成交数据很干净很纯粹。

惊奇的一幕发生了：整个上海，能够勉强被算做是改善房源的只有2100套。

中国70%以上的城市的改善库存，都远远超过这个数字，要知道，这可是在拥有2400多万人的上海。

所以，上海的行情，其实就是从改善房源的上涨开始的，因为供需实在太紧张了。

第四，上海楼市的内生稳定，推力持续存在。

对于任何一个城市而言，房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的，取决于一个关键性的数据，就是人口是否能够持续增加，市场的购买力能否持续增加。

最近两年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。

2020年全年，上海完成旧改75万方，涉及到的居民是3.5万户。

2021年，计划完成旧改面积差不多与去年持平，涉及到的居民是3.4万户。

如果将这两部分数据叠加，再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的，差不多还剩60%的客户会流入二手市场。

也就是说，有4.14万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。

与此同时，上海在最近2年正在通过各种方式不断的加大人才落户的门槛。

2020年，上海居转户1.8万人，同比增长40%，人才引进1.3万人，同比增长47%，如果算上随迁人员，差不多有6万人落户。

如果再叠加本土应届和海归们，上海2020年的落户人口应该是创了新高。

而2021年，人才引进和居转户放松程度更大，上海会迎来更多的人口落户。

这么一想，其实上海的1.22楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票，防止市场过热提前做了政策前置。

旧改拆迁+新政落户这两股凶猛的力量，会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。

上海楼市的大部分购买力，其实都是真正的自住和改善。

当下2.7万套的二手房库存，去化周期依然保持在25天左右的极低水准。

目前上海楼市虽然处于震荡期，依然是全国范围内最健康的楼市。

END