上半年中国房地产市场整体保持快速增长。上半年二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额创2016年以来同期最高，其中上半年一线城市新房成交21万套，累计增长77.4%，成交2255万平方米，累计增长79.1%。

近段时间以来，房贷额度紧张、贷款利率上升的情况在多个城市出现，作为市场风向标的一线城市也受到影响。

从商业银行、购房人、房产中介处了解到，一线城市当前的房贷额度较为紧张，放款周期普遍拉长，当前报批的贷款申请，甚至要等到2022年一季度才能批下来。同时，广州、上海两地相继上调了房贷利率，广州二套房贷款利率甚至超过6%。

其实，每年的年中、年末，银行的房贷额度都会相对紧张一些。但今年的情况明显不同，贷款额度紧张已持续大半年，并在多个城市同时蔓延。业内人士认为，在房住不炒的背景下，房地产贷款集中度管理和房地产企业融资的“三道红线”的压力下，今年下半年房贷额度紧张的情况难以得到根本性好转。

房贷额度紧张 放款要等到明年

一线城市购房者正在面临前所未有的“贷款难”，甚至有人已被银行通知“明年再来”。

北京：排队放款耗时更久

“目前房贷利率是首套房5.2%，二套房5.7%。可以申请纯商贷或组合贷，一般申请半个月就能下来，但是放贷时间和等待时间不确定。因为指标紧张，可放的钱少。年初可能两三个月就能放款，但现在需要更长时间的排队等候。”北京某国有大行网点个贷经理告诉记者。

“住房贷款申请环节耗费的时间倒不长，但放款时间不好说，等待的时间相对以前来说会比较长。”另一家国有大行网点人士表示。

某股份行北京通州一网点信贷经理表示：“由于房地产管控措施，房贷规模和额度普遍收紧，放款比较困难。”某城商行一支行工作人员表示，“目前可以办理纯商贷。由于房贷额度管控，需要排队放款，放贷时间不保证，现有很多积压的申请正在等待放款，速度很慢。”

上海：个别银行暂不受理二手房贷款

“接得慢，审得严。二手房住房贷款目前正常受理，虽然申请环节耗费的时间倒不长，但放款时间不好说，如果这个时候申请，放贷时间差不多要到明年2-3月，且还款方式要求是等额本金。新房虽然优先放贷，但等的时间也差不多，我们新房都是和头部地产开发商合作。”沪上一家国有大行个贷中心人士透露，房贷放款时间延长差不多从今年年初就开始了，近期更加严格。

某城商行信贷人员称：“目前我这边暂不受理二手房贷款，无论是通过中介还是个人直接来贷。像我们8月给的额度，都直接作废了，现在审批时间和放款时间都没法预估，其实上半年从审批到放贷都只需要1个月，但从6月初开始，额度就收紧了。”

“从我们这边客户的案例来看，今年总体贷款都挺紧的，只不过最近更紧了，无论是商贷还是公积金贷款都很慢，时间差不多。新房也挺困难，虽然摇到就是赚到，但很多开发商现在都要求一次性付款或者首付比例提高。”上海一大型中介人士补充道。

广州：父母赠与的买房款也要查来源

“广州目前的情况是，不同区域的房子，因为成交单价不同，面临着不同的贷款额度。贷款总额大的话，需要排队等待的时间就会更慢；贷款总额较小的话，可能会快一些。总体来看，房贷额度非常紧，而且放款时间要等待3个月至半年。”某股份行广州一网点个贷经理杨先生告诉记者，“对于首付款来源也严查，即使是父母赠与的买房款，也要查来源，须是自有资金，如果是信贷资金，是不允许的。”他还预测，随着下半年额度越来越紧，房贷利率也很大可能会继续上浮。

“房贷放款至少等待半年以上，因为额度少需要排队。我们目前放款的很多是今年1-2月的申请。”某国有大行广州一支行人士透露。

深圳：最快也要等6-8个月

某股份行深圳一支行客户经理介绍：“目前我行首套房利率5.15%，二套房5.95%。现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了，最快的也要等6-8个月。年初的话额度比较充裕，放款速度会快些。”

某股份行深圳一网点工作人士也表示，“最近房贷额度不足，放款需要排队等待，时间比较长。”

根据中国证券报报道，今年下半年以来，北京、上海、广州、深圳四大一线城市多家国有行、股份行及城商行房贷额度趋紧，贷款周期拉长，放款需要排队等待，部分银行出现对二手房停贷的现象，银行对资金来源和资质审批也趋严。

记者注意到，从今年二季度开始，有关银行房贷额度紧张、甚至停贷的报道就层出不穷，并持续至今。中国证券报8月29日报道称，深圳某股份行支行客户经理称：“现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了，最快的也要等6至8个月。年初额度比较充裕，放款速度会快些。”

今年8月3日，南方都市报援引中国银行广州分行相关负责人表示，受调控影响，该行房贷额度有一定压缩，放款时效有所减缓。该行结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况进行有序放款。交行相关负责人亦表示，目前广州区域房贷仍较为紧张，银行根据每月监管要求，有序安排投放。

有城市二套房贷款利率超6%

8月20日，新一期的贷款市场报价利率(LPR)公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这是LPR连续16个月“原地踏步”。尽管LPR按兵不动，但一线城市的房贷利率却有上涨的趋势。

此前有消息称，8月中旬广州首套房贷利率全面上浮，大部分按照5.85%执行，具体以银行审批为准。这已是广州今年以来第五次整体上调房贷利率。目前广州地区主流首二套房贷利率分别为5.85%以上和6.05%以上。

据南方都市报，中国银行广州地首套和二套房贷款利率分别按不低于LPR基点加120BP、140BP执行，即首套房利率为5.85%以上，二套房利率为6.05%以上；工商银行首套、二套房利率的指导价分别为LPR+90BP，LPR+110BP，即5.55%、5.75%，并会在上述指导价基础上浮动；农业银行执行的首套和二套房利率与工行一致；建行广州区域首套房利率LPR+100BP，二套房利率为LPR+120BP，即分别为5.65%、5.85%。

自7月24日起，上海地区首套房房贷利率由之前的4.65%上浮至5%，二套房房贷利率则由5.25%上浮至5.7%。中新经纬客户端咨询上海多家银行，确认上述利率已经开始执行。

通过向多位银行贷款经理、房产中介了解，北京当前的首套、二套房贷利率较为平稳，分别维持在5.2%、5.7%左右。前述国有行北京某支行个贷经理称，可能有个别银行给客户提要求，如果客户想放款快，利率就要稍微高一些，这相当于是一个条件。

二三线城市也从限购、限售、限价及学区房等方面加强调控

8月30日，西安下发通知，不仅扩大住房限购、限售范围，而且强化住房限购措施，落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。

合肥对学区房“双限”，为全国首例。包括，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学等学区范围内购买二手住房。建立热点学区二手房交易指导价发布机制，首批实施范围共16个学区。

海口新房限价。明确初次申报预、现售的商品住房销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。

东莞试点“5折买房”。试点方案提出，三限房(限房价、限地价、限销售对象)由政府指定的代持机构与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。

此外，内蒙古、贵州、河南提高了公积金的使用成本，银川、大连、衢州等地延长限售年限或扩大限购范围，金华、义乌则提出新房公正摇号销售，河北、杭州、厦门、温州等地则要求不得炒作学区房或报团涨价等。

多因素导致额度紧张

记者采访发现，一线城市出现额度紧张，主要有以下原因。

一方面是行业周期决定。按照过往经验，银行下半年的房贷额度一般都比上半年紧张，放款比上半年慢，到来年新的额度释放出来，放款速度才会加快。

贝壳研究院数据显示，上半年中国房地产市场整体保持快速增长，二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额则创下2016年以来同期最高。其中，一线城市新房成交21万套，累计增长77.4%，成交面积2255万平方米，累计增长79.1%。

中原地产分析师卢文曦表示，在房地产市场成交量较高的情况下，一些小银行可能在上半年就把全年额度用完了，大银行额度相对好一些。

另一方面是受房地产贷款集中度新规影响。按照新规，一些银行在上限边缘或超标，其房贷增速需要控制，因此今年银行对房地产贷款采取了精准的额度控制。对于楼市火热、需求比较旺盛的地区，额度会出现不够用的情况，放款速度也会放缓。

不过，招联金融首席研究员董希淼认为，今年上半年银行个人住房贷款业务收紧或是由于商业银行个人住房贷款投放受到严格约束。调研中，有银行信贷人员表示：“我们银行其实房贷还有额度，但是不给放。”

董希淼建议，实施房地产贷款集中度管理制度应把握好力度和节奏，尽量降低对刚需购房需求、合理改善性需求和个人住房贷款合理发放的影响。

房贷紧张的情况何时能缓解？

8月23日，人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。此次会议提出，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。

“整体上信贷投放速度会加快，比上半年会加快，而且会采取一些跨周期的设计方式，不排除明年上半年计划投放的一些贷款可能会提前到今年下半年来投放。”董希淼说。

同时，董希淼强调，尽管信贷投放加快，但并不是资金会流向房地产市场，总体信贷规模更加宽松，可能对银行在房贷投放上产生一些积极影响。

“今年接下来的几个月，房贷情况可能会略微改善，但不会有根本性的改变，因为在房住不炒的背景下，贷款集中度管理的压力还在，房地产企业融资三道红线的要求还有，下半年银行信贷投放的速度加快，但主要是服务于小微企业、绿色发展、乡村振兴等领域。”董希淼表示。

个人房贷业务将平稳发展

对于下半年房贷额度走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房贷额度缓和的空间不大，当前信贷政策以紧为主，至少目前是没有出现放松的迹象或可能性。且类似额度紧张现象也容易蔓延，可能会蔓延至二线和重点三线城市。同时，房价表现强势的城市则容易出现信贷收紧。

在房地产市场成交量高的情况下，一些小银行可能上半年就把全年额度用完，因此造成了房贷收紧。但若重点城市全线收紧，房贷对银行而言还是一门好生意吗？光大银行分析师周茂华表示，个人房贷对银行来说仍是“优质资产”，但在强监管下，相关业务将呈现平稳发展态势。

房地产贷款集中度管理主要是控制银行的涉房贷款比例，不会导致整体房贷额度缩减。对于居民部门，只要居民贷款总额（分母）扩张，居民新增中长期贷款的总额就可以保持增长。另外，在对公业务上，记者注意到，受“大户”拖累，多家上市银行房地产贷款不良呈现上升态势。“银行房贷不良有所上升，主要是房地产调控收紧，行业竞争激烈，部分缺乏品牌、高杠杆、融资渠道窄的中小房企经营压力明显增大。随着政策与经济结构变化，银行需要关注资产负债结构，并加强房贷风险管理。