关于预售制的探讨越来越多，取消预售制的呼声也越来越高。

什么是商品房预售制？官方的定义是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，即把在建的，尚未完成建设的，不能交付使用的，没取得房屋产权证房屋预先出售，后续再办理房屋产权手续。

小编曾经也是直言痛斥，预售制对购房人有点不公平：其一、房子没建呢，开发商就在售楼处按照模型卖房。购房者买房全凭一张纸，房子具体交付质量如何，根本无保障。

根据以往购房者“买房被坑”的经历来看，市面上很多开发商都玩过减配、规划变更、绿化不达标、质量不合格等套路，更有甚者预售完之后，直接卷款跑路，最后项目烂尾，购房者钱房两空。

其二、房子从开卖到交付至少需要2年时间，这意味着最早一批的购房者要提前2年交首付款及还贷款。这实际上等同于是购房者集体认筹帮助开发商部分解决了房屋开发建设所需的资金问题。根据业内人士透露，过去这些年，实际上开发商承担的资金量只有总资金的10%左右，其余全部是开发贷款、房屋抵押贷款和购房首付款。因此有人称，在“预售制”帮助下，开发商得以实现了“空手套白狼”。

1、预售制从何而来。

很多人说是香港商人李嘉诚来中国内地开发房地产时发明和带进来的，其实这句话只有50%是正确的，据考证，预售制和公摊确实是李嘉诚等房地产商人引进来，但是这预售制的发明者可不是李嘉诚。

预售制的开山鼻祖，其实是霍英东先生。1953年霍英东成立了一家专门进行房产建造和销售的立信置业公司。他也给出了第一份让人耳目一新的楼宇预售制的基本框架：“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

以上就是最早的商品房预售雏形，随后，这个售房方式也逐渐被称之为卖楼花，顾名思义，人们买房过程中有两个阶段，第一阶段买的是楼房的花朵（楼房开始建造，处于开花阶段），第二阶段是结果（也就是房子建成，买房人最后拿到了买房的果实）。

1956年香港出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。1994年，中国内地出台文件正式引入源于“卖楼花”的商品房预售制度。

2、预售制已经违背了初衷。

从这种规则的制定源头可以看出，预售制只是为了单纯回款设置的，然而我国的房地产执行起来，预售制则完全变了，预售制不仅没有了单纯的“回款”意义，更重要成为了开发商们的一道“护身符”，开发商们在预售制下，花样空头承诺、虚假宣传、以次充好等早已司空见惯。

备受诟病的“预售制”，最初设计时是具有很强的正面意义的：解决商品房建设资金不足的问题，调动房地产开发企业的积极性，增加商品房市场上的供应量。换言之，商品房“预售制”是开发商重要的融资渠道，同时大大降低了房地产开发企业的准入门槛，正因为此，过去二三十年，我国房地产市场才迎来了快速发展，全国地产开发商企业才能迅速壮大规模，截止到今天全国地产商有10万之众。而在我国的10万家房企中，基本上绝大部分房企都在预售制下“坑”过买房人。

其实，买房人因为预售制带来的多种问题，其只是表象，根本原因还是因为开发商在预售制下“商人追逐利益最大化”巧妙利用预售降低了建房成本，原本说好的高配软件硬件，最后全部用低价、便宜的货品代替；原本讲好的超大面积配套，最后因为想要少花钱所以直接取消了。

3、预售制“全面取消”？人民日报12字回应。

2020年9月份，房价大数据平台公布“商品房预售制度到底该不该取消”问卷调查数据显示：在收回的13980份样本中，有96.8%（13532份）的人赞同“全面取消”商品房预售制度，另有450人持“无所谓”态度。

对于预售央媒回应来了，关注预售制问题，不仅仅是买房人，央媒也关心，早在2018年9月人民日报在《取消预售制，调研可先行》一文中用12个字传达出观点：取消预售制，长期看或不可免。央媒认为，预售制虽然长期存在，但并不意味着就是合理的东西，预售制违背了市场经济公平交易的基本原则。

2020年之后，海南省率先提出，今后的楼盘都采用现房销售制度，一石激起千层浪，市场上有人支持、也有人反对。买房人普遍认为，这或许意味着“现房销售”时代正式开启了，一股浓浓的兴奋味道。

然而，几家欢喜几家愁，很多房地产开发商站出来明确反对了，认为预售制全面取消的条件还不具备，因为预售制已经存在20多年，早已在房地产市场形成了错综复杂的多头关系，如果要取消不能这么匆忙。

反对的观点也很明朗：

1、取消预售之后，多数中小房地产企业将面临经营困难局面。因为预售制早已扎根，并且开发商们高度依赖预售制，例如一个楼盘开发的时候，买地皮需要50亿元，如果没有预售，开发商就需要一股脑自己全出这么多钱，但是预售制下，开发商3个月就可以收回5000亿元，不仅能还了银行借款50亿，而且啥都没做，就赚5000亿。一旦预售取消了，中小房企哪有资金拿地呢？

2、央行三根红线之下，开发商捉襟见肘。预售回款渠道消失了，从银行大规模借贷未来已无可能，这将直接增加中小房子的生存压力，结果可想而知。

所以，短期内预售制是不可能取消的，人民日报给出了三点理由：1、取消商品房预售制度会在一定程度上减少土地市场的竞争压力，导致部分库存压力大的三四线城市受挫；2、一些实力和资金能力较弱的开发商被拒之门外，未来土地溢价将有不同幅度的降低；3、对一些严重依靠土地财政的城市来说，是不愿意看到的，因此阻力很大。

但可以肯定的是，正如央媒所言，中长期看取消预售已经不可避免。取消预售制不仅可以有效保护购房者财产不受损失，利益不受侵害，也能够有效降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。

在预售制度和商品房现售各有利弊的条件下，的确不能操之过急。从长远看，我国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然，但必须防止取消预售制后产生的连锁反应。至少从资金链上看，开发商把风险完全转嫁给消费者和银行。由此，对楼市交易制度改革要循序渐进，对“取消商品房预售制”应当考虑得再周全一些，不过，尽管如此，买房人、整个房地产市场其实都赞同取消预售制，因为“所见即所得”才是市场经济的题中之义。

在此小编有两个不成熟的个人建议：其一、应该尽快建立健全举报机制，以形成对开发商期房销售的有效制约，做到随时响应，随时查处；其二、尤其要加大对虚假宣传、偷工减料、坑害购房者利益的开发商严惩力度。即可考虑在行政处罚之外，搭建行业黑名单制度。对有严重污点的房企更应该禁止进入市场。