你有想过某一天，你住的房子会衰老，身患一大堆基础病逼着你花钱买药吃吗？

你有想过某一天，你住30层楼上，却出现了电梯故障，你打电话叫物业，物业双手一摊：没办法了，已经修过很多次了！

你有想过某一天，大面积的外墙渗水，导致你和邻居们，终日被挥之不去的霉味侵扰吗？

没错，大量住宅建筑的衰老与疾病，迟早有一天会到来。

所以，“住房养老金”被提出来了，不少人的第一反应是，又要推行以房养老了？其实不然，这个政策反过来了，人给房子养老！

01 

注意，时代已经在提前给你打招呼了！

6月26日下午，住房和城乡建设部部长倪虹会见中国银行党委书记时指出：为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

怎么理解这个“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”？

简单粗暴点说，你买的房子产权是70年，但是大部分房子的建筑寿命，其实扛不过50年……

它会老化，会漏水、会破败、会出现各种消防问题、电梯故障，线路老化……其实也不用太久，10年？20年？30年？市面上很多交房即wq的楼盘，在幼年期就出现了“短命”现象。

解放日报曾发文：买70年产权只能住30多年，这种短命现象很突出。

所以“住房养老金”被提出来了。明眼人一看，不是已经有住宅专项维修资金了吗？为什么又蹦出来“住房养老金”的新提法？

答案很明显：目前的住宅专项维修基金不够用了！

打个比方：房屋专项维修基金好比给年轻人看病，平时有个头疼脑热的小毛病，花点钱吃点药就好了。而“住房养老金”应对的是未来几十年里，我国大量存量房必将存在的各种基础病、老年突发病，这是要花大钱的大修、大维护。

02 

先行者的脚步，已经埋下了命运的伏笔

看看欧洲走过的足迹，我们足以窥见大批量高层建筑未来的命运。

二战后，以英国为首的西欧多个国家开始大兴土木建高层，大量高层住宅如同坐火箭一般迅速崛起，将近二十年的时间， 这些林立的高楼，成了欧洲经济高速发展的写照之一，也成了某种时髦的“空调 、冰箱、热水器”等现代化生活方式的代名词。

这不是国内某个城市的烂尾楼，这是1968年英国格拉斯哥某区高层住宅小区的建设现场照片。

但是“擎天柱”们，很快就经受不住时间的鞭打了。

大量的塔楼品质开始出问题，屋顶漏水，混凝土块剥落，钢筋腐蚀、设施严重老化……长期缺乏维护而导致持续破损，维修费用又太高，于是大量家庭开始逃离，这些昔日辉煌的“擎天柱”们，开始沦为高层贫民窟。

不到三十年的时间，各种“拆、拆、拆”就开始了。

七十年代末的欧洲诸多城市，拆楼机日夜轰鸣，各地爆破声频起。

拆除理由不要太多：质量缺陷、结构问题、设计太LOW、设施标准差、业主们喜好迭代、维护成本高、建筑太丑等等…… 总之，高层建筑也只是时代发展的“临时工”而已，当人们不再爱你，你连呼吸都是错。

（1967年的法国里昂都会区，高层住宅被定向爆破）

哪些“擎天柱”属于时代的幸存者呢？历史筛选下来的高层建筑，只有一个铁律，拥有城市稀缺资源“护体”。

大多保留下来的高层建筑，都处于市中心，享有大量的资源，配套丰富。小编一直强调的买房逻辑是“近资源者富”。

比如建于七十年代中期的伦敦巴比肯塔楼群，曾被票选为“伦敦最丑建筑群”，如今却被翻新成了文艺爱好者的天堂，坐落在伦敦核心区位置。

比如建于七十年代早期的巴黎13区Les Olympiades住宅塔楼群，至今灯火璀璨入住率高，周边商业资源丰富。

反之，人口大量流出，周围配套匮乏，物业管理低效的高层住宅，就很容易沦为时代的弃子。

我们复制了欧洲走过的城市化道路与高层建筑的图纸，也同样复制了问题。由于市场主导方不同，我国大批量存量住房未来面临的问题，更是推陈出新：

1. 建筑寿命本身有限

我们绝大部分买房人所面临的现实是什么？商品房产权70年，房屋使用寿命只有50年，甚至有专家直言，由于建筑施工质量不达标，实际中国民用建筑的平均寿命也就是30年左右。那么这些楼盘出现“未老先衰”了，房屋如何处理？

一组数据显示，中国城镇存量住房约500亿平方米，其中约300亿平方米为上世纪建设，本世纪以来建设的200亿平方米左右的房屋，部分楼龄也超过20年。

目前针对这些老旧小区，国家目前是怎么应对的？

一部分是棚改了，经过10年大力建设，“大拆大建”的棚改已经搞得差不多了，目前很多城市已经开始了“老小区”旧改步伐。近五年，全国就改造了16.7万个老旧小区。

这些旧改的钱是从哪里来的？

以苏州为例，这几年的老旧小区改造方案，基础部分是政府出钱，提升部分是执行了“两个一”方案，即每户“一元一平方米改造费用”与“一元一平方米维修基金”共建改造方案，也就是面向业主收纳部分费用。

但是现实是，目前的旧改项目，都针对的是房龄20年之久的老旧社区，这些老旧社区有一个共性：大多是低密、多层、小高层产品，旧改成本相对较低。

未来大批量的高层、超高层住宅的改造成本，明显远高于这些产品。

2. “高周转”的毒

“高周转”的毒，早已流淌在了部分建筑的血液里。相信我，哪怕你把家里的硬装修武装到牙齿，也没办法清除这些建筑遗毒。

2018年的碧桂园开启的“高周转”让业界闻风丧胆，利润之下，必有莽夫，过去几年，追随者不计其数。

让设计师一夜出图，让施工队一天半一层，主体结构一边摇晃一边浇筑，水泥未干的情况下就搞装修……，部分房企们玩的不仅仅是高周转，还可能是高转速爆缸后的“车毁人亡”。

“高周转”的利润房企吞了，“高周转”的危害，却是买房人在承担。

2018年6月，上海奉贤的碧桂园某项目的在建六层售楼处发生模架坍塌事故，造成1人死亡9人受伤。

2018年7月，安徽六安的碧桂园工地曾发生重大安全事故，造成人员伤亡。

……

这些高周转“毒牛”们，你指望他们盖出来的房子能好端端陪你几十年，不存在的。

3. 限价的锅  

要说背锅大侠，只能是买房人。自2016年来，限价直接给房企框死了售价上限，房企们再想获得更大的价差，就只能在成本上动手脚，后果很明显：限价这几年的房子，质量是最差的。

2020年，万科广州尚城小区200户收房，7成房子在漏水；

2020年，项城市双湖湾小区房屋，墙面、地面大量空鼓，漏水，裂纹。

太多例子就不列举了，总结就是：商人重利、轻民生。

中消协数据显示， 2017年以来，全国消协组织受理房屋投诉案件、商品房投诉案件，逐年增加。

2016年—2020年房屋及商品房投诉案件及同比变化

诸多楼盘尚在幼儿阶段，就已经出现了各种“短命”征兆，一大堆基础病的隐患还在后面：外墙脱落、电梯故障、墙面裂伤、钢筋腐蚀、管线老化等等。如果不妥善处理好这些隐患，后患无穷。

往小了说，事关广大业主们的生活质量；

往大了说，事关业主人命；

再往大了说，事关银行的金融风险；当一幢幢40、50多层的高层开始爆出来各种质量问题，又不及时维修养护，大多数业主是不是想逃，房价是不是会跌？是不是会波及银行的存量房贷安全？

为什么不像过去的欧洲走一样，直接开始大规模“拆、 拆 、拆”呢？

难拆只是一方面，利益才是重点。过去拆旧盖新是因为有利可图，新房价格蹭蹭涨，ZF拆了好卖地，KFS拍地了好卖房，拆迁户拿到拆迁款，大家皆大欢喜，因为这是属于楼市增量时代。

但是存量时代不一样了。房价上涨不那么凶猛，拆了之后开发商也未必热衷拍地，这种吃力不讨好的事，谁愿意干呢？

何以解忧？“住房养老金”被提出来了，人给房子养老。

03 

住房养老金，钱从哪里来？

有专家建议：每年从当年土地出让收入或净收益中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或净收益20%以上计提，作为房屋养老金。

有人大代表建议，房屋养老金可以由公共账户和个人账户两部分组成。

公共账户资金来源可以把土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金等提取一部分出来。

个人账户是指住宅专项维修资金账户。

无论是业主缴纳，还是通过土地出让金，最后估计都得转嫁到业主身上。所以普通买房人所面对的命运是：买房难，养房子更难。

你以为65岁终于不用填OA申请走请假流程去办大寿了？房贷要还，房子养老钱要出，每天一睁眼，连躺自己屋里头都需要成本。

04 

普通人如何逃离？

一场没有硝烟的战争正在无声蔓延，“爆破声”已经穿越时空而来，射中的却是20、30年后的我们。没有鲜血也看不见眼泪，但是这些年高周转、高容积率的代价，却注定了由普通买房人来扛。

在过去的几十年，大量的城市大兴土木，建了大量的高容积率住宅。

国家已经开始有意识地勒住“高容积率”这匹野马的缰绳了，仅在2021年，国家发改委就多次表态，超大特大城市将转变开发建设方式，合理降低开发强度和人口密度。

目前很多城市都已经走上了降容之路。

2018年之后，重庆几乎没有出让过4.0以上容积率的地块，主流地块的容积率都控制在1-1.5之间。

成都2017年开始，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内。

武汉，降容已经成了广大居民们内心“咆哮”式的呼声。

2022年5月，武汉发布了“限容、限高、限密”令，要求主城区居住最高容积率不得高于3.0，新城区容积率不得高于2.5。

这几个“擎天柱”肆虐的城市都开始低头了，低密时代已经势不可挡的向我们走来。而大批量高层、超高层住宅，尤其是没有稀缺资源“护体”的住宅，注定会沦为时代的弃子，一如在iPhone时代的诺基亚；不仅过气、而且无法调整。

时代已经打了响亮的招呼，如果说对于普通人有什么启示，那一定是快！跑！

1. 未来几年，尽快逃离高容积率高层住宅

无论是出于对美好生活的向往，还是出于对后续“住房养老金”的成本考量，你都得学会快速逃离垃圾资产。

那些没有资源“护体”的超高层建筑，它注定会成为压在你头上的大山，你不仅得背负30年的房贷，还得花各种“养老金”为它续命。

如若不然呢？就是长期无人养护，最终破败不堪甚至丧失流动性。你亲眼看着自己掏空了6个钱包买下的“资产”，一天天贬值而无力回天，连传给孙子都嫌弃。

2. 跑步进入新时代，去拥抱核心资产。

用10年、20年后的眼光来看待你今天的选择，什么是核心资产？

它一定是人人都爱住，拼命奋斗想要实现的美好生活里的标配；

它一定是绑定了N多城市稀缺资源在身上，不易被时代淘汰的资产；

从“低密城市”到 “住房养老金”，时代已经一再给你打过招呼了，普通人尽量先知先觉，保持流动性，先于浪潮来临之前跳入到资产的“安全区”。

声明：信息来源于网络资源整合，此文出于传递更多信息之目的，若有侵权，请第一时间联系我们及时更正、删除，谢谢！联系号码：17740831949