工商银行、建设银行等国有大行官宣，关于存量住房贷款利率调整的执行细则，正式公布！

这也是自8月31日央行发文“存量首套房贷利率可降低”以来，国有大行的率先表态，意义重大！为其他商业银行打了样，相信越来越多的银行将会陆续跟进。

01.

8月31日，央行发布了两个重磅消息：

1、存量首套房贷利率可降低。

2、全国首付统一下调至2-3成。

而政策发布以来，讨论度最高的是关于存量房贷利率可降低。

央行的原话是：8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。

但消息出来后，很多人对政策原文的理解还是一知半解的，粉丝群以及业主群里，大家疑惑很多，但此前银行没有发布细则，所以任何的解读其实也都是猜测。

我们看了大家的疑问，基本集中在两大问题上：

一、什么是存量首套住房？

这其实是首套房的界定问题，比如有网友问，自己当年买房时是首套，但现在结婚了，自己与老公名下各有住房，现在还算不算首套。

二、怎么降？可以降多少？

按照央行的说法，一是变更之前的加点幅度；二是重新发放贷款置换存量房贷。这次存量房贷下调不得低于原贷款发放时，你所在城市的当时的利率下限。

但这其实也有点复杂，首先目前全国的首套房贷利率政策下限为：2019年10月2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。另外一二线的要求还不一样。

所以，具体会怎么执行，大家都在等银行的细则。

02.

直到刚刚，建行的发文，可以说是把大家的疑问解答了。

①、我在建设银行有未结清的房贷，这次能调整吗？

答：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。

住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。

当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

②、什么是首套房贷？

答：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

③、我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？

答：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。

例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。

如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。

④、如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？

答：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。

⑤、我的利率能调到多少？

答：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。

以近年来上海房贷差异来看，首套和二套加点差为70。意味着存量首套房贷利率，降幅在0.7个百分点。

以2016年上海首套基准利率9折，二套基准利率1.1倍来计算。存量首套房贷利率降幅在0.98个百分点。

⑥、什么是利率政策下限，我能怎么查？

答：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。

⑦、我的贷款什么时候可以调整？

答：我行高度重视这次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务，充分保障建行客户利益。后续进展，将及时在我行官网、微信公众号、网点等渠道公告，请您多多留意。

03.

9月1日，为确保存量房贷利率调整顺利落地，央行上海总部公布了上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。

2016年3月26日至2019年10月7日，上海执行的首套房利率下限为基准利率9折。2021年7月24日至今，为LPR+30BP。

也就是说，你哪一个时间段发放的贷款，就以对应的当时上海利率下限为基准。

例如，2016时如果你是二套房贷，利率是基准的1.1倍。今天起，在上海认房不认贷的新政下，你变为首套，9月25日开始你可以向银行申请，享受（2016.36-2019.10.7时间段）首套基准利率9折的优惠。

从1.1倍到利率9折，享受到的房贷优惠可不少。

过去几年，央行会公布每个季度的全国房贷加权平均利率水平。下图就是2015年以来个人住房贷款加权平均利率走势图。

从图中可以清楚看到，2017年末到2021年末的购房者，他们被高房价、高利率双重套牢，涉及的家庭估计在2000万个以上。

当时利率高的达到7%左右，利率水平处于不断上涨的阶段，确实购房成本较高。

然而，当下新房的按揭贷款利率处于下降阶段，央行已经多次降息，新贷款利率最低已经到了3字头，全球经济及我国经济基本面都面临较大的压力，收入预期下降，购房信心不足。

降低存量房利率，切实降低买房人的负担，促进消费和搞活经济。

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