来源：沪房孙同学

很多人可能还不自知。

我可以很负责任的告诉大家。

此时此刻。

上海楼市的转折点，已经正式到来了！

最重要的事就是：

--新房和二手的倒挂正在全面消失，二手房开始硬刚一手。

 上海新房，全面瓦解 。

2023年2月8日，上海新房狂热。

前滩倒数第二块住宅，距离黄浦江仅300米的豪宅项目格力海德壹号开盘。

当时预测倒挂6万每平，于是遭到大家的哄抢。

--215个月社保入围门槛，12.98万的均价，开盘当日认购率高达392%

买到就赚数百万，163位摇中的购房者做梦都在笑醒。

新房的限价，限出了大把的有钱人。

2023年11月9日，上海新房走下神坛。

前滩最后一个新盘，“世纪前滩天汇”开始认购。

认购率勉强一半，甚至因为买的人太少，开发商陆家嘴集团开启了全民营销的模式。

仅仅半年时间，上海楼市的新房就从神坛走了下来。

上海的“打新”，正面临着严重的塌方！

前期上海人民有个共识，越是倒挂严重的项目，所需的积分也就越高，相关要求也就越多。

现在呢，倒挂逻辑正在受到严重的挤压。

一手房的价格每年上涨5%左右，二手房在这一轮的周期里，下跌了15%左右。

一来二去，二手房开始卖的比一手房便宜了，

倒挂的消失，意味着新房的吸引力正在减弱。

倒挂的消失，意味着二手的吸引力正在增强。

• 2021年一共开了6个批次，积分的平均触发率是52%；

• 2022年一共开了8个批次，积分的平均触发率是45%；

• 2023年目前一共开了11个批次，积分的平均触发率为28%；

• 2024年...

上海新房积分的平均触发率越来越低，大家买房开始回归理性。

上海学区房，已经超跌。

最近一段时间，大家问的最多的是：

--目前上海的学区房，到底还能不能买？

还是那句话：能不能买取决于价格，超跌了就能买，有溢价泡沫就不能买。

上海目前学区房的价格就是属于超跌状态。

给大家举2个例子。

第一，浦东双一梯队代表，福外+建平西，位于陆家嘴附近梅园板块，地段也不错。

福山外国语小学是浦东一梯队小学，建平西校同样也是浦东一梯队初中。

这个学区组合，一直是浦东最主流的学区组合之一，甚至可以说在浦东从小学角度选择双学区挂户口最优的选择。

2020年初，还没有受到摇号政策影响时，成交价格在480左右。

当时的初中溢价几乎没有，只有小学的溢价。

等到摇号政策实施，价格立刻飙升，半年时间，飙到了700出头。

到了最近，再次成交时候的价格，却仅仅只有443万。 

跌的真是恐怖，直接跌到了3年前。

第二，超顶流学区房明珠系对应的挂学区老破小也超跌。

提到上海最强公办学校，一定少不了明珠小学。

上海的民办教育普遍是好于公办教育的，但是，作为公办的头部，明珠小学依然超越了绝大多数民办，实力不容小觑。

目前的房价，也已经跌的有点夸张了。

最高峰，对口明珠的潍坊十村一房价格冲高到14万。

如今已经回落到8.3万。

光是地段，就值这个钱。

目前已经属于完全超跌的状态，学票其实已经没有任何的溢价。

上海法拍房，完全乱套。

我其实还想再说几句判断。

第一，从宏观看，2024年上半年很可能还有一波大政策。

2023下半年的政策放松，动的只是首付比例和税收的调整，一直还没有放松限购。

上海目前的限购政策，依然很严格，一直纹丝不动。

目前看来，前期政策是不够理想的，不出意外的话，2024年想要盘活楼市，限购政策大概率会松一松。

第二，从中观看，货币的水正慢慢进入楼市。

最近一段时间，银行已经开始进入了2024年的开门红冲刺阶段。

上海很多银行的开门红政策，是给个人经营贷和按揭贷款专项费用，进行激励。

什么叫专项费用激励？

无论你去办经营贷还是房贷，只要你贷，就给你补贴和激励。

给贷款人贴息，给银行信贷员奖金。

请记住下面这句话——

这是近20年来的第二次，上一次是2015-2016年。

2015-2016年发生了什么？

你品，你细品。

水放出来了，不仅放出来了，而且银行里都快堆不下了，迫切需要开闸放出去。

第三，从微观看，2024年二手房将进入“低价甩货”阶段。

前期上海新房存在着普遍的倒挂，而且税费较少，现在这样的局面正在被打破。

2024年，就是二手房开始全面吊打新房的时候。

优势很明显。

第一，价格便宜，第二，所见即所得不像新房要开盲盒还会维权；第三，买了就能住没有等待成本；第四，新政后满5年的增值税和个税基本都没了。

二手房的竞争优势，将在2024年正式进入“迅猛的爆发期”。