2025年3月5日，全国两会开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。

在此次政府工作报告（以下简称《报告》）中，与房地产相关的表述达到300余字，是近年来篇幅最长的一次，所涉及范围也是近年来最广，足见中央对房地产的重视程度。

《报告》对2025年房地产走势以及政策取向的定调，具有风向标意义。读懂《报告》，才能看懂今年的房地产行业。

下面就来逐一解读，《报告》所释放出的重要信号。

2024年两会政府工作报告对房地产的定调为：“优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”。而今年则表述为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

此外，“实施适度宽松的货币政策”一项工作部署中还特别提到，“优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展”。

稳楼市股市写进政府工作报告总体要求，在史上尚属首次。

而“持续用力”、“更大力度”，这些掷地有声的词汇用在“稳房地产”上，所透露出来的决心之大，同样是史无前例的。

首先，实行“适度宽松的货币政策”以及“更加积极的财政政策”，通过经济发展和民生改善，调动居民的购房意愿。

《报告》罕见的明确提出将“降准降息”，同时将提高财政赤字，增发超长期特别国债，还安排4.4万亿元的地方政府专项债，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

地方政府专项债4.4万亿，为有史以来最高额度。

2024年的额度为3.9万亿元，今年增加了５千亿。《报告》明确专项债用途包含土地收储和存量商品房收购，是对房地产的特别关照。

其次是专门针对房地产一系列政策措施，后面我们再逐一展开。

去年9.26中央政治局会议提出“止跌回稳”，随后一系列的政策相继出台，市场随之出现了明显回升，多个城市成交量创新高，且成交热度延续到今年，房地产止跌回稳已具备一定基础。

今年开年多个省市的政府工作报告中出现了推动房地产“企稳回升”、“回稳向好”等更为积极的提法。足见，对于打赢房地产这一仗，中央及地方显然是有决心、有信心的。

今年的《报告》，房地产依然被列为“有效防范化解风险”的重点领域之一。

而对比2024年的《报告》，可以发现一些微妙变化。

首先，在2024年《报告》中，关于房地产的表述，是放在“稳妥有序处置风险隐患”的框架下，重点提到了给予房地产企业融资支持，以及一揽子化债方案的落实等。

△2024年政府工作报告部分内容截图

而今年的《报告》中，关于房地产的政策方针，放在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的框架下，且未涉及到房企化债的具体措施。仅提到，“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”。

△2025年政府工作报告部分内容截图

着墨程度不同，暗示着房地产政策的侧重点已有所不同。

数据显示，自2021年以来，百强房企中已有46家暴雷，百强外的房企小微更是“死伤无数”。经过三年多大洗牌，房地产企业的出清已基本到一段落。直白点讲，该爆的基本都爆了。

出险房企的债务重组工作持续推进中。

因此，房企化债已经不是今年的主线。今年房地产的重点任务是“止跌回稳”，以更高质量的发展来解决发展中的问题。也就是《报告》所说的“统筹发展和安全”、“在发展中逐步化解风险，努力实现高质量发展和高水平安全垫良性互动。”

概括起来说，首先，发挥融资协调机制的作用，继续做好保交房工作；其次，回归市场。通过释放购房需求，推动市场“止跌回稳”，实现企业良性发展；再者，通过回收存量土地及收购存量商品房，优化市场供应结构，降低库存风险。

“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”

这几年政府工作报告中，关于住房需求的表述每一年都不同。

2022年提出“要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

2023年强调“要支持刚性和改善性住房需求”。

2024年，提出“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。

今年则表述为“充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”

释放潜在需求的前置条件，包括：

①因城施策调减限制性措施。

去年中央已将房地产政策调控自主权下放给地方，支持地方因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱。

事实上，目前各地很多限制政策都已经松绑了，仅个别城市仍保留部分限制政策，比如部分一线城市的核心区域依然限购。

以往关于房地产政策措施大多用词为“优化”、“调整”，而今年《报告》对今年地方调控政策定调为“调减”，意思已经非常明确，关于房地产的限制性政策只会减不会增。现存的限制性政策进一步解除，甚至全面退出，都是有可能的。房地产将进入政策最为宽松的一年。

政策松绑，此前被压抑的部分购买力也将随之释放。

②加力实施城中村和危旧房改造。

另外，去年已明确，允许地方发行政府专项债，以货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

货币化安置的意思，就是直接给钱或给房票，让拆迁户去买房。

很多人可能还记得，上一轮房地产去库存，发挥核心作用的正是货币化棚改。机构申万宏源按照此前棚改货币化的效果估算，本轮100万套的城中村改造将带动近1亿平方米住宅销售。

今年初多个省市的政府工作报告中，城中村及危旧房改造都被列为重点工作项，有不少省市提及大力推进房票安置的工作；与此同时，包括广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等在内城市今年开工量都出现明显增加。

值得一提的是，去年住建部已表态，“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。而此次《报告》用了“加力”一词，意味着城中村和危旧房改造的规模将更上一个台阶，从中将释放出一大波的购房需求。

“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

《报告》并未直接提及房地产去库存，但从以上工作部署可以看出，房地产去库存依然是今年的重点任务之一。

截至2024年末，新房待售面积还有约7.5亿平方米，其中住宅约3.9亿平方米，未开工土地更是多达53亿平方米。

居高不下的库存，是制约房地产“止跌回稳”一大阻力。

去年，中央正式提出房地产“去库存”，并明确“严控增量、优化存量、提高质量”的方针。

从本次《报告》来看，今年的去库存工作，依然会围绕这条主线展开。

首先，控制土地供应量。

合理控制新增土地供应，从根本上抑制库存新增；同时，引导城市向集约化方向发展，用地向功能复合模式转变。

其次，收储工作要挑大梁。

一方面，前文提到，今年地方政府专项债额度增加5千亿元，比去年提高了约12.8％。同时，《报告》还强调，“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。

专项债回收存量土地及商品房的政策在去年11月出台后，各地响应积极，今年2月下旬，广东已率先发行307亿元专项债用于回收闲置存量土地，为其他省市打了样板，其他省市也在积极推进中。

比较值得关注的是专项债收购存量商品房工作，目前收购对象仍然以国央企为主，且在收购价格、房源匹配度等方面仍存在争议，一定程度上制约了政策效果的发挥。

《报告》提出赋予城市政府更大自主权，意味着给予政策优化的空间，各地可以因地制宜进行适度调整，更好的推动收储工作落地。

提高质量方面，此前已明确，核心在于建设高品质住宅。对应到《报告》中的内容，就是建设好房子。

“建设好房子”首度写进报告

明确今年要完善标准规范

“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

建设好房子的说法，最早由住建部在2023提出，今年首次写进政府工作报告，是从更高站位上对这一趋势的认定。

此前，住建部已在部分城市开展好房子试点，并打造了一批好房子示范项目。与此同时，部分省市已经更新、发布了住房升级迭代的相关标及文件，引导住宅产品向“好房子”进化。

比如成都出台了《城市规划管理技术规定（2024版）》并落地首批　“好房子”　试点项目；绍兴印发《“好房子”　试点工作实施方案》及试点工作任务清单；济南也出台了《住宅品质提升指引（试行）》，引导商品住房开发、建造、运维全周期品质提升。

此次政府工作报告对好房子建设作出指示，提出完善好房子的标准规范，可以预见，今年关于好房子的官方标准将会加快制定及落地，引领好房子建设驶入快车道。

另外，《报告》还提到，“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，这意味着后续将出台细化的政策及制度，值得期待。

小结

透过《报告》看中央对今年房地产的定调，较此前已大有不同。

小编总结认为：今年房地产不局限于“防范风险”，而是步入到“稳中有进”阶段。历经３年多的努力，房地产的转折点终于要来了！

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